电子城全国化扩张提速瞄准境外 轻重并举加速转型

从“改造老基地，振兴电子城”到“构筑创新发展空间，促进经济转型增长”，到向“高科技产业平台运营商和创新平台运营商”转型，再到构筑科技服务领先企业，甚至计划进军海外市场，电子城正走在加快扩张的路上。
12月1日，作为电子城意图境外扩张的桥头堡项目，昆明科技产业园启动建设，电子城的京外扩张再下一城。据了解，项目直接投资和拉动投资在60亿元以上，电子城将借助该项目夯实西南平台向南亚、东南亚等“一带一路”辐射的境外市场进军。
电子城集团副董事长、总裁龚晓青接受《证券日报》记者独家专访时表示，电子城正以重资产、轻资产并举模式向“高科技产业平台运营商和创新平台运营商”转型，未来将加强资本运作，进一步加速全国化布局，加快实现营收快速增长的目标。
京外布局提速
作为老牌产业园区运营商，电子城此前业务多在北京布局，但目前在天津、秦皇岛和山西朔州、厦门和南京等地均有布局。
据龚晓青向《证券日报》记者透露，公司未来将在以北京为中心的京津冀区域、以上海为中心的长三角、广州和深圳为主的珠三角以及以重庆、成都为主的成渝经济带等地布局，现在有一批项目正在洽谈。
而昆明科技产业园的背后，则是电子城夯实云南进军海外的野心。
在龚晓青看来，中国有一大批优秀的企业受劳动力成本过高等因素的困扰，在国内发展缓慢，在海外则有市场空间，但鉴于这些企业对海外政策、法律和税收等相关情况并不了解，而电子城以后在海外投资建设的产业园平台则能解决企业这些问题，助力中国企业“走出去”。
至于“走出去”的战略布局区域，据龚晓青透露，目前正在关注越南、柬埔寨，老挝和马来西亚等东盟和南亚的国家。
来自广发证券的一份报告指出，截至2015年底，电子城集团的土地储备达90万平方米，规划建筑面积158万平方米，自2009年上市以来，电子城集团的总资产规模从26.8亿元增长至2016年三季度末的80.8亿元，年复合增长率17％。
据记者了解，按照当前售价以及已投资项目周边可比价格计算，公司目前持有项目总货值超过230亿元，其中北京市内可用于销售项目总货值为170亿元。根据公司发展计划，未来部分核心区域物业将采用租售并举方式运营，而北京大多数物业将用于自持运营。
据龚晓青向记者介绍，电子城目前布局的产业园都是与当地产业经济相适应的，包括研发园区、科技企业总部园区、创新园区，轻资产平台创E＋和未来的电商科技物流平台等业态。
其中，重资产型产业园属开发型项目，投资量级动辄数十亿元，公司产于“产业定位”、“方案规划”、“开发”、“建设”、“运营”、“管理”、“服务”全过程。但公司2015年开始全力打造轻资产平台，联合公司大股东北京电控、五八赶集及创业黑马（北京）等创立了创新创业运营服务平台--北京科创空间投资发展有限公司，全力打造创新社区品牌“创E+”。
按照龚晓青的思路，“随着京津冀一体化的深入推动，北京企业外迁后将留下来大量厂房，电子城公司将会长期租赁部分优质工厂厂房，打造“创E+”创新社区，充分利用北京电控“798”、“751”大型园区运作经验，结合电子城科技园区的开发运营及企业客户管理经验，全力打造好这一轻资产化平台，将为创业企业提供全链条服务，形成‘空间＋服务＋投资’”的可持续盈利模式，未来这类产业园将快速在各地铺开。
龚晓青向《证券日报》记者透露，未来公司将重点推进以人工智能、工业创新、时尚创新等领域为主要业态的创新平台。
不过，从目前电子城的营收来源看，现在仍旧是一个重资产的开发型公司。龚晓青表示，“从去年开始，电子城正在‘由重到轻，重轻并举’的方向转型，未来重资产项目会逐渐减少，轻资产项目将获得规模性发展，到十三五末，投资平台将与实体平台共创业绩。”
据记者了解，电子城目前收益主要来自园区地产销售（毛利率59%左右）、租赁（毛利率78%左右）和物业管理（毛利率21%左右），而未来，战略投资也将是重要收益来源。
合理负债扩张
“前些年，没有开发商愿意做产业地产”，龚晓青向《证券日报》记者表示，房地产市场是靠资本运作的，住宅或商业等大多数产品业态一般三年内可以周转一次，1亿元资产周转一次就可能变成2亿元、3亿元，但产业园属中长期投资行为，资金周转速度慢，即使有一部分业态是资产转让的，资金周转一次也需要6年－7年时间。因中国租售比较低，若企业全部持有，回报周期更为缓慢，因此前些年没有开发商愿意真正做产业地产。
“但现在环境不一样了，房地产行业进入理性阶段，向产城融合转型，资产运营成为开发商的‘必修课’，很多大型开发商现在主动找到公司，寻求多方合作”，龚晓青称，房地产行业的竞争格局正在发生变化，大型房企都开始试水产业地产运营，而电子城一直专注于产业地产领域，因此成为众多知名企业的合作首选。
事实上，这也是电子城能够快速启动扩张的背后动力。除此之外，与资本市场的深度合作为电子城快速扩张提供了保障。
据《证券日报》记者了解，电子城此前在资本市场少有动作。有研究报告指出，电子城集团2009年以来一直处于净现金状态，即货币现金大于总有息负债规模，截至今年三季度末，公司有息负债总规模仅有5.61亿元，其中包括2016年发行的5.5亿元中期票据（利率为4.3%）。
显然，近两年来，为了加速京外，甚至境外扩张，电子城开始启动包括定增等多种方式为企业扩张输血。
两个多月前，电子城完成定向增发，募集资金近24亿元，总股本由5.8亿股增至7.99亿股，大股东北京电控集团直接和间接合计持股比例降至48.5%。此次参与公司定向增发的战略投资者包括弘创投资与专注工业地产建设的东久（中国）。
据龚晓青向《证券日报》记者透露，电子城以前没有按资本周转模式运营，近两年有所改变，但相对行业里普遍高杠杆运营的模式，电子城会依然偏向保守。

“现在公司的资产负债率在30%左右，一般来说，房地产开发企业资产负债率一般在60%－80%之间，甚至更高，我们比较倾向于相对稳健的水平，这样能够相对充分利用资本发展，也能够有较强的抗风险能力。”
同时，龚晓青向本报记者透露，对融资成本的控制是公司要务，“整体来看，公司现在的资金成本属于同类融资模式中的低水平线。”
颇为值得关注的是，“理性扩张”也是电子城定增完成后，新加入的股东所希望的，“新老股东与电子城公司充分实现资源互补，希望我们把公司做强做大”，龚晓青向《证券日报》记者如是表示。